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武汉大学自考招生:2012年自考“资产评估”串讲笔记(4)

日期: 2012-07-03|已阅读: |来源:www.zikao51.com|作者:湖北自考网|打印

  第四章 房地产评估

  第一节 房地产评估概述

  房地产是指土地、武汉大学自考招生建筑物及其他地上定着物。

  房地产的特征:(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影响因素多样性;(4)投资大量性;(5)保值增值趋势。

  第二节 土地使用权评估的特点

  土地资产的特性:

  1、自然特性:(1)土地面积的有限性。(2)土地空间位置的固定性。(3)土地使用价值的永续性和增值性。(4)土地的不可替代性。

  2、经济特性:(1)用途多样性。(2)经济地理位置的可变性。(3)可垄断性。

  土地资产价格体系:

  土地资产的价格类型:

  1、基准地价:是指城镇国有土地的基本标准价格。

  从定义中可以看到:(1)它是政府行为,是政府制定出来的;(2)它是区域内的平均价格;(3)它的价格是按经济用途确定的;(4)它表示的是单位土地面积的地价。

  2、标定地价:是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。

  土地资产价格特点:

  1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定

  2、土地价格主要由土地的需求决定

  3、土地价格具有明显的区域性  

  4、土地价格的上涨性影响地产价格的因素:

  (一)一般因素:1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素:如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

  (二)区域因素:

  影响工业用地价格的区域因素:(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他因素。

  土地使用权评估的原则:(一) 替代原则(二)最有效使用原则(三)变动原则:一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。(四)供需原则(五)贡献原则

  第四节 土地使用权评估的方法

  市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为:

  一般地,采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

  建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。

  建筑物评估的原则:(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)供需原则(四)房地合一原则
 

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